Veliko študentov se ob začetku študijskega leta sreča z iskanjem stanovanja ali sobe na prostem trgu in posledično s sklepanjem najemnih pogodb. Praksa kaže, da mnogi med njimi (kot najemniki) z lastniki stanovanj (kot najemodajalci) ne sklenejo pisne pogodbe, ampak le ustni dogovor. Da bi se študent kar se da najbolje znašel v situaciji, ko si mora poiskati streho nad glavo, pojasnimo nekatere osnove, ki jih je vredno upoštevati.

Pred najemom

Mnogi si pri iskanju stanovanja ali sobe pomagajo z že leta uveljavljeno spletno borzo študentskih stanovanj in sob »Kamrico«. Na www.dostop.si/kamrica sta zbrana tako ponudba kot povpraševanje. In kaj potem, ko ste našli stanovanje, ki vam ustreza? Pred sklenitvijo pogodbe preverite, ali je najemodajalec res lastnik stanovanja. V naslednjem koraku si stanovanje oglejte in preverite morebitne napake ali poškodbe v stanovanju ter zahtevajte od lastnika, da jih odpravi že pred sklenitvijo pogodbe, sicer pa pomanjkljivosti vnesite v pogodbo in v zapisnik, ki ga napravite ob prevzemu stanovanja. Pomanjkljivosti lahko tudi fotografirate. Na ta način ustvarite dokaz o stanju stanovanja ob prevzemu in se izognete morebitnim kasnejšim sporom (npr. sporom zaradi vrnitve varščine). Ob predaji stanovanja popišite števce, da se izognete negotovostim glede višine stroškov. Preverite višino najemnine pri drugih ponudnikih najemnih stanovanj. Študent in lastnik se lahko o višini najemnine prosto dogovorita, najemnina pa ne sme za več kot 50 % presegati povprečne tržne najemnine v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer se upošteva tudi lokacija in oprema stanovanja. Z lastnikom se lahko pogajata tudi glede drugih vprašanj, pri tem pa bodite odkriti (npr. ne prikrivajte, da želite v stanovanju kaditi ali imeti psa) in jasne odgovore zahtevajte tudi od lastnika, saj so le jasno oblikovani dogovori temelj za dobre odnose v najemnem razmerju. Dogovore, ki sta jih z lastnikom sprejela, vnesite v pisno najemno pogodbo, ta pa mora vsebovati tudi določene sestavine, ki jih določa zakon.

Zakaj pisna najemna pogodba?

Študentom svetujemo, da z lastnikom sklenejo pisno najemno pogodbo. To ne le zato, ker takšno obliko zahteva že zakon, in tudi ne le zato, ker je to interes države zaradi plačila davkov, ampak predvsem zato, ker je pisna pogodba vsekakor v interesu študenta. S pisno pogodbo lahko študent zavaruje in zaščiti svoje pravice. Študent si verjetno ne želi, da ga lastnik čez noč postavi na cesto ali mu zviša (zgolj ustno dogovorjeno) najemnino, pri čemer pa v roki ne bo imel dokaza (pogodbe), da je pogodbo res sklenil in kakšne pravice ter obveznosti so bile dogovorjene. Posledično lahko to vodi do sporov ali celo do sodnih postopkov, oboje pa pomeni časovno, psihološko in finančno breme. Zato študentom svetujemo, da naj dogovore z lastnikom zapišejo v pogodbo in tako možnost sporov vsaj v veliki meri zmanjšajo, če že ne popolnoma preprečijo.

Do pisne najemne pogodbe na več načinov

Za najemno pogodbo običajno poskrbi najemodajalec. Pisno pogodbo lahko pripravi pravni strokovnjak, ki bo v pogodbo vključil vse obvezne sestavine in tudi vse morebitne posebne dogovore, lahko pa si pomagate z že pripravljenimi obrazci pogodb. Pomembno je, da so v pogodbi vse z zakonom predpisane in z lastnikom dogovorjene sestavine, saj tako zaščitite svoje pravice. Pogodbo, ki ustreza individualnim potrebam in zakonu, je možno samostojno pripraviti tudi s pomočjo storitve pogodba24.si, v okviru katere so pravniki razvili dostop do pogodb na preprost način. Pri sestavi pogodbe je treba biti še zlasti pozoren na jasnost določil o plačilu stroškov (npr. vode, elektrike, ogrevanja), ne smemo pozabiti tudi na vprašanje plačila v rezervni sklad ter na dogovor o morebitni varščini ipd. Če želite, da bo pogodba neposredno izvršljiva za primere sporov, se bo treba obrniti na notarja. Stroški sestave pogodbe so majhni v primerjavi s stroški v primeru morebitnih sporov.

Začasno prebivališče

Po podpisu najemne pogodbe naj študent uredi začasno prebivališče na upravni enoti. Obveznost lastnika stanovanja je prijava najemne pogodbe pri Geodetski upravi RS in ureditev davčnih obveznosti. Če je najemna pogodba sklenjena za eno leto ali daljše obdobje, mora lastnik predložiti študentu energetsko izkaznico (to je strošek lastnika). Če se stanovanje nahaja v večstanovanjski hiši, bo lastnik obvestil tudi upravnika.

Dobri odnosi z najemodajalcem

Temelj dobrih odnosov je pisna najemna pogodba, seveda pa le-ta ni dovolj, če se ne držimo v njej določenega in dogovorjenega. Za ohranjanje dobrih odnosov mora študent stanovanje uporabljati v skladu z zakonskimi in pogodbeno dogovorjenimi zahtevami, predvsem pa naj se študent vzdrži vseh dejanj, zaradi katerih bi lahko lastniku lahko nastala škoda. Ohranitev dobrih odnosov z lastnikom pomembno vpliva na mirno bivanje v vašem novem začasnem domu.

 

piše: Zavod PIP / Tina Čeh
foto: Pixabay